Giá trị lớn nằm ở phần chưa ghi nhận
Cổ phiếu của Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đang thu hút sự chú ý trở lại khi câu chuyện quỹ đất tại Thủ Thiêm tiếp tục được nhắc đến như một động lực tăng trưởng tiềm năng. Trong bối cảnh khu đô thị này ngày càng được định vị là trung tâm phát triển mới của Thành phố Hồ Chí Minh, phần tài sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ được kỳ vọng có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc tài chính.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy yếu tố quyết định không nằm ở quy mô tài sản, mà ở khả năng và thời điểm hiện thực hóa các giá trị này.
Theo phân tích của Chứng khoán Bảo Việt, CII được giao 8 lô đất cùng một lô đất thương mại tại khu đô thị Thủ Thiêm thông qua các hợp đồng BT, với tổng diện tích khoảng 9 ha đất ở và 0,6 ha đất thương mại. Đến nay, doanh nghiệp đã nhận và khai thác một phần quỹ đất, trong khi phần còn lại vẫn đang chờ hoàn tất các thủ tục liên quan.
Đáng chú ý, dự án BT này đã cơ bản đạt điểm hòa vốn, với phần giá trị còn lại nằm ở khoảng 402 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang chưa nghiệm thu. Điều này cho thấy phần lợi ích lớn nhất của CII không nằm ở những gì đã ghi nhận, mà ở khả năng phát triển các lô đất trong tương lai.
Trong bối cảnh thị trường, khu vực Thủ Thiêm từng ghi nhận các mức đấu giá tham chiếu trong giai đoạn 2021–2022 dao động khoảng 1–2,4 tỷ đồng/m², phần nào cho thấy dư địa chênh lệch giữa giá vốn và giá trị thị trường nếu các dự án được triển khai.
Chính yếu tố này tạo nên kỳ vọng rằng, khi các điều kiện pháp lý được tháo gỡ, phần tài sản tích lũy trong nhiều năm có thể được hiện thực hóa trong thời gian tương đối ngắn.
Dù tiềm năng lớn, tiến độ hiện thực hóa giá trị tại Thủ Thiêm vẫn phụ thuộc vào nhiều biến số. Trong đó, đáng chú ý là cơ chế xác định giá đất thanh toán cho các dự án BT. Việc áp dụng khung giá tại thời điểm 2015–2016 khi thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị khiến quá trình phê duyệt có thể kéo dài hoặc phát sinh điều chỉnh.
Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận đầy đủ quỹ đất còn lại cũng chưa hoàn toàn chắc chắn, trong bối cảnh các phương án khai thác có thể được xem xét nhằm phù hợp với định hướng phát triển chung. Những yếu tố này khiến “câu chuyện” đất Thủ Thiêm của CII dù mang tiềm năng lớn, vẫn mang tính chất kỳ vọng trung hạn hơn là động lực tăng trưởng có thể ghi nhận ngay trong ngắn hạn.
BOT: Nền tảng dòng tiền mang tính “xương sống”
Trong khi phần lớn giá trị tài sản vẫn đang chờ được hiện thực hóa, mảng thu phí BOT tiếp tục đóng vai trò duy trì dòng tiền cho CII.
Theo Chứng khoán Bảo Việt, mảng này đóng góp khoảng 85% doanh thu năm 2024 và hơn 90% lợi nhuận gộp, qua đó trở thành nguồn thu chủ đạo của doanh nghiệp.
.png)
Các dự án trọng điểm như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận và Xa lộ Hà Nội được đánh giá có vị trí chiến lược, với lưu lượng xe dự kiến tăng trưởng tự nhiên khoảng 7–10%/năm, đồng thời đã được điều chỉnh tăng phí bình quân khoảng 12% từ cuối năm 2025.
Đáng chú ý, dòng tiền từ BOT trong nhiều năm qua đủ để CII đảm bảo chi trả chi phí lãi vay, qua đó giúp doanh nghiệp duy trì vận hành trong giai đoạn các dự án lớn chưa thể ghi nhận doanh thu.
Điều này cũng cho thấy, trong khi giá trị doanh nghiệp được neo vào các tài sản chưa ghi nhận, thì khả năng duy trì hoạt động của CII lại phụ thuộc chủ yếu vào dòng tiền từ BOT, yếu tố mang tính “xương sống” trong cấu trúc tài chính.
Tuy vậy, tăng trưởng của mảng này trong ngắn hạn chủ yếu mang tính ổn định, khi các dự án BOT mới quy mô lớn như tuyến mở rộng cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận với tổng vốn hơn 41.000 tỷ đồng dự kiến chỉ bắt đầu đóng góp từ giai đoạn 2028–2029.
Hiện tại, CII đang vận hành trên hai trục song song gồm dòng tiền hiện hữu tương đối ổn định từ BOT và giá trị tài sản bất động sản chưa được ghi nhận đầy đủ.
Theo Chứng khoán Bảo Việt, giá mục tiêu của cổ phiếu CII được ước tính ở mức 24.200 đồng/cp. Tuy nhiên, mức định giá này gắn với giả định các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và các dự án được triển khai đúng tiến độ.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/cii-2026-dat-thu-thiem-sap-den-diem-hien-thuc-hoa-hay-van-la-ky-vong-dai-han-1440127.html
