Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) “khát” vốn khi đẩy mạnh đầu tư

Đẩy mạnh đầu tư trong thị trường chưa hết khó

Trong tháng 8/2026, TDC tổ chức lễ động thổ dự án căn hộ cao cấp TDC Plaza với tổng vốn đầu tư 1.854 tỷ đồng trên diện tích 21.695,7 m2. Cùng thời gian, doanh nghiệp đảm nhận vai trò tổng thầu xây dựng hai dự án thành phần thuộc chuỗi nhà ở xã hội của Tập đoàn Becamex IDC, gồm chung cư cao tầng – Khu 7 Việt Sing và chung cư cao tầng – Khu 2 Việt Sing, với tổng vốn đầu tư lên tới 7.700 tỷ đồng.

Đáng chú ý, TDC đang có sự dịch chuyển về định hướng kinh doanh. Thay vì tập trung chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản như những năm trước, doanh nghiệp đặt trọng tâm lớn hơn vào xây dựng, qua đó tận dụng mối quan hệ với Becamex IDC, đồng thời đón đầu nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng.

Tại Hội nghị nhà đầu tư về tình hình 6 tháng đầu năm 2026, TDC chia sẻ danh mục đầu tư lên tới 27.372 tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030. Trong đó, các dự án đang trực tiếp triển khai có giá trị 4.850 tỷ đồng; dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư 2.822 tỷ đồng; dự án hợp tác phát triển cùng Becamex IDC 17.700 tỷ đồng và dự án đầu tư ngoài tỉnh 2.000 tỷ đồng.

Hai dự án trọng điểm được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng của TDC trong thời gian tới, gồm Khu dân cư TDC – Hòa Lợi và TDC Plaza, với tổng vốn đầu tư 4.850 tỷ đồng và tổng diện tích 135.762 m2.

So với nền tảng tài chính hiện tại, quy mô danh mục đầu tư của TDC đang mở rộng nhanh hơn đáng kể. Tính tới ngày 30/6/2026, doanh nghiệp chỉ có 61,3 tỷ đồng tiền mặt, trong khi dư nợ vay lên tới 1.368,4 tỷ đồng, tương đương 77,9% vốn chủ sở hữu, cao hơn đáng kể so với mức trung bình ngành 38%.

Lợi thế về quỹ đất không đồng nghĩa với khả năng nhanh chóng chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền.

Khoảng cách giữa tham vọng đầu tư và nguồn lực tài chính vì vậy trở thành bài toán lớn đối với TDC. Với danh mục 27.372 tỷ đồng trong 5 năm, bài toán của TDC không chỉ nằm ở quỹ đất hay thủ tục pháp lý, mà còn là khả năng huy động vốn, tiến độ triển khai, kế hoạch bán hàng và quan trọng hơn là sức hấp thụ của thị trường.

Điều này càng đáng lưu ý khi thị trường bất động sản mới phục hồi nhưng thanh khoản chưa đồng đều. Doanh nghiệp vẫn phải duy trì chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay và các chi phí đầu vào trong thời gian sản phẩm chưa thể chuyển hóa thành doanh thu. Với những doanh nghiệp triển khai đồng thời nhiều dự án, nhu cầu vốn vì vậy có thể kéo dài trước khi dòng tiền bán hàng quay trở lại.

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp như TDC Plaza, khả năng hấp thụ phụ thuộc nhiều hơn vào nhóm khách hàng có sức mua tốt, vốn cũng nhạy cảm với lãi suất và triển vọng kinh tế.

Để đáp ứng nhu cầu vốn, TDC đặt mục tiêu nâng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng trong năm 2026 và 10.000 tỷ đồng vào năm 2030. Tuy nhiên, vốn điều lệ hiện mới ở mức 1.272,28 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mục tiêu đặt ra, trong khi quy mô danh mục đầu tư dự kiến lên tới 27.372 tỷ đồng.

Năm 2025, TDC lên kế hoạch chào bán riêng lẻ 35 triệu cổ phiếu, qua đó nâng vốn từ 1.000 tỷ đồng lên 1.350 tỷ đồng. Dù Công ty đã công bố danh sách lãnh đạo và nhà đầu tư cá nhân tham gia, đợt phát hành chỉ thực hiện được hơn 27,2 triệu cổ phiếu. Hơn 7,77 triệu cổ phiếu còn lại không được nhà đầu tư mua. Nguồn vốn dự kiến một phần được sử dụng để thanh toán trái phiếu sắp đáo hạn.

Không chỉ phụ thuộc vào khả năng tăng vốn, cơ cấu tài sản và nguồn vốn hiện tại cũng đặt ra áp lực. Tính tới cuối quý II/2026, TDC có 2.177,6 tỷ đồng tài sản ngắn hạn, trong khi nợ ngắn hạn ở mức 2.322,3 tỷ đồng. Chênh lệch 144,7 tỷ đồng cho thấy vốn lưu động ròng của doanh nghiệp đang âm, qua đó tạo thêm áp lực lên cân đối nguồn vốn.

Quy mô tài sản của TDC tại ngày 30/6/2026 đạt 4.205 tỷ đồng. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 1.756,6 tỷ đồng, chiếm 41,77% tổng tài sản; tài sản dở dang dài hạn đạt 1.568,3 tỷ đồng, chiếm 37,3%.

Đáng chú ý, trong khi phần lớn tài sản nằm ở các khoản phải thu và dự án dở dang, người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ đạt 210,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 5% tổng nguồn vốn. Điều này cho thấy nguồn tiền ứng trước từ khách hàng hiện chưa lớn so với quy mô tài sản và danh mục dự án của TDC.

Cổ phiếu trượt dài cùng áp lực dòng tiền

TDC có lợi thế về quỹ đất và mối liên hệ với Becamex IDC, qua đó có cơ sở tiếp cận các dự án xây dựng và bất động sản quy mô lớn tại khu vực Bình Dương trước đây, nay thuộc TP.HCM. Tuy nhiên, lợi thế về quỹ đất không đồng nghĩa với khả năng nhanh chóng chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền.

Thực tế, diễn biến này phần nào phản ánh trên thị trường chứng khoán. Từ ngày 19/8/2025 đến 18/8/2026, cổ phiếu TDC giảm từ 13.380 đồng/cổ phiếu xuống 7.490 đồng/cổ phiếu, tương đương mức giảm khoảng 44%. Cổ phiếu hiện giao dịch dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200), trong khi giá trị sổ sách đạt 13.571 đồng/cổ phiếu.

Khoảng cách giữa giá thị trường và giá trị sổ sách cho thấy thị trường đang chiết khấu đáng kể đối với cổ phiếu TDC. Việc thu hẹp khoảng cách phụ thuộc vào khả năng đẩy nhanh tiến độ dự án, cải thiện dòng tiền và chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu. Ngược lại, nếu tiến độ bán hàng chậm hoặc nhu cầu vốn tăng nhanh hơn khả năng huy động, áp lực tài chính có thể tiếp tục ảnh hưởng đến kỳ vọng của nhà đầu tư.

Kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 chưa tạo được nền tảng đủ mạnh cho kỳ vọng tăng trưởng. TDC ghi nhận doanh thu 783,6 tỷ đồng, tăng 24,1% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 11,6 tỷ đồng, giảm 82,9%. Doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 4% kế hoạch lợi nhuận sau thuế 290,2 tỷ đồng cho cả năm.

Dòng tiền kinh doanh cũng chưa cho thấy sự cải thiện bền vững. Năm 2023, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 46,6 tỷ đồng; năm 2024 dương 25,6 tỷ đồng, nhưng năm 2025 lại âm 185,6 tỷ đồng. Chỉ trong nửa đầu năm 2026, dòng tiền tiếp tục âm 126,9 tỷ đồng.

Như vậy, trong khi doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn cần nhiều vốn để triển khai dự án, dòng tiền hoạt động kinh doanh chưa tạo được nguồn bổ sung ổn định. Nếu tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, nhu cầu vốn vì thế có thể phải dựa nhiều hơn vào vay nợ, tăng vốn hoặc dòng tiền ứng trước từ khách hàng.

TDC được thành lập năm 2002 trên cơ sở cổ phần hóa bộ phận kinh doanh bán buôn – bán lẻ và làm tổng đại lý phân phối hàng hóa thuộc Becamex IDC. Tính tới thời điểm hiện tại, Becamex IDC vẫn là cổ đông lớn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu đã thay đổi đáng kể, từ mức 60,7% trước đây xuống 47,71% vốn điều lệ tại ngày 30/6/2026.

Ngoài Becamex IDC, Công ty cổ phần Richards Holdings sở hữu 7,98% vốn điều lệ, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Đăng TBCONS sở hữu 7,62%, còn lại 36,69% thuộc về các cổ đông nhỏ.

Với nền tảng cổ đông lớn là Becamex IDC và định hướng mở rộng sang xây dựng, TDC có cơ sở để kỳ vọng vào một chu kỳ tăng trưởng mới cùng quá trình phát triển hạ tầng và đô thị. Tuy nhiên, danh mục đầu tư 27.372 tỷ đồng cũng đặt ra yêu cầu vốn rất lớn, trong khi doanh nghiệp đang có tiền mặt thấp, dư nợ cao, dòng tiền kinh doanh âm và lợi nhuận chưa theo kịp kế hoạch. Bài toán lớn nhất của TDC vì vậy không chỉ là có bao nhiêu dự án, mà là huy động nguồn lực và chuyển các dự án đó thành dòng tiền như thế nào.