Phần lớn cổ phiếu bất động sản đang hụt hơi vì lãi suất?

Phần lớn cổ phiếu bất động sản đang hụt hơi vì lãi suất?

Sau giai đoạn hồi phục tích cực năm 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản đang cho thấy dấu hiệu hụt hơi khá rõ trong nửa đầu năm 2026.

Cổ phiếu bất động sản không hưởng lợi từ các “leader” nhóm Vingroup

Trong nửa đầu tháng 5/2026, chỉ số VN-Index đã lập kỷ lục mới tại 1,927 điểm và vẫn đang neo quanh vùng 1,900 điểm nhờ lực kéo chủ yếu từ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup.

Tuy nhiên, phía sau mức tăng của chỉ số lại là bức tranh kém tích cực hơn nhiều đối với phần lớn cổ phiếu bất động sản trên sàn.

Tính từ đầu năm 2026 đến hết phiên 11/05, chỉ có 3/20 cổ phiếu bất động sản được theo dõi ghi nhận mức tăng giá dương, gồm HHS (+0.024%), NVL (+25.8%) và VHM (+29.8%).

Phần còn lại đều giảm giá, trong đó nhiều mã điều chỉnh sâu như SCR (-24.7%), KDH (-24.6%), CKG (-20.1%), HDC (-18.3%), CEO (-18%), DIG (-13.7%), NTL (-13.4%) hay PDR (-13%).

Diễn biến này trái ngược với năm 2025, giai đoạn mặt bằng lãi suất thấp hơn đáng kể so với hiện tại và dòng tiền quay trở lại mạnh với nhóm địa ốc.

Trong cả năm 2025, đã có tới 15/20 mã trong danh sách tăng giá. Trong khi hiện tại thị trường mới đi qua hơn 5 tháng nhưng phần lớn cổ phiếu đã quay đầu.

Điều đó cho thấy biến số lãi suất đang bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp tới nhóm cổ phiếu vốn nhạy cảm với tín dụng và dòng tiền như bất động sản.

Dù thị trường địa ốc được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất về pháp lý và thanh khoản, áp lực chi phí vốn tăng trở lại vẫn khiến kỳ vọng tăng trưởng bị thu hẹp đáng kể.

Thách thức trong môi trường lãi suất cao

Theo đánh giá mới đây của VIS Rating, triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 đang đối mặt nhiều thách thức hơn so với giai đoạn phục hồi trước đó.

Dù thị trường đã vượt qua thời kỳ khó khăn nhất về pháp lý và thanh khoản, môi trường lãi suất tăng trở lại đang tạo ra áp lực lên nhu cầu mua nhà cũng như khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

VIS Rating cho biết nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện. Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục neo cao, trong khi lãi suất vay mua nhà được dự báo tăng thêm khoảng 3-4% so với cùng kỳ trong năm 2026.

Đơn vị này đánh giá tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống 95% trong năm 2025, thấp hơn mức 106% của năm trước đó. Qua đó, cho thấy tâm lý người mua đang thận trọng hơn khi chi phí vốn gia tăng và giá nhà vẫn ở vùng cao.

Đáng chú ý, VIS Rating nhận định tín dụng bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sẽ phải phụ thuộc nhiều hơn vào kênh trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn triển khai dự án.

Điều này được xem là yếu tố khiến thị trường bắt đầu phân hóa mạnh về sức khỏe tài chính cũng như hồ sơ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp địa ốc.

Theo VIS Rating, các doanh nghiệp có khả năng triển khai và bàn giao dự án tốt sẽ duy trì được trạng thái thanh khoản tích cực trong năm 2026 nhờ dòng tiền bán hàng và bàn giao dự án.

Ngược lại, nhóm doanh nghiệp còn vướng mắc pháp lý hoặc phụ thuộc nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn về tái cấp vốn và dòng tiền hoạt động.

VIS Rating lưu ý hồ sơ tín nhiệm của một số doanh nghiệp như NVL, API hay NRC vẫn ở mức yếu do dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, lượng tiền mặt hạn chế và tiến độ dự án đình trệ.

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Nguyễn Văn Trúc – Giám đốc Trung tâm Phân tích – Chứng khoán Quốc gia (NSI) cho rằng việc VN-Index vượt ngưỡng 1,900 điểm trong tháng 5 cần được nhìn nhận thận trọng hơn thay vì quá hưng phấn.

Theo ông Trúc, đà tăng của chỉ số hiện tại chưa phản ánh sự đồng thuận rộng của nền kinh tế hay mặt bằng cổ phiếu, mà chủ yếu đến từ tác động của nhóm vốn hóa lớn.

“Việc VN-Index vượt ngưỡng 1,900 điểm trong tháng 5 là một diễn biến cần được nhìn nhận bằng sự lý trí hơn là hưng phấn thái quá. Dưới góc độ phân tích định lượng, đà tăng này không xuất phát từ sự lan tỏa đồng thuận của nền kinh tế, mà mang đậm dấu ấn của việc ‘kéo trụ’. Chỉ riêng hệ sinh thái Vingroup đã đóng góp hơn 150 điểm trong tổng mức tăng của chỉ số”, ông Trúc nhận định.

Vị chuyên gia đồng thời khuyến cáo nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với các doanh nghiệp có nợ vay ngắn hạn lớn sắp đáo hạn, nhất là trong bối cảnh tín dụng đang bị siết lại.

Đức Quyền

FILI

– 08:58 12/05/2026