Lợi nhuận quý 1 giảm khi mảng khu công nghiệp chưa ghi nhận doanh thu
Trong quý 1/2026, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, HOSE: BCM) ghi nhận doanh thu 1.105 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng đạt 280 tỷ đồng, giảm 22%.
Theo đánh giá của Chứng khoán MB (MBS), mức giảm này chủ yếu đến từ mảng bất động sản, khi doanh thu lĩnh vực này giảm 47% so với cùng kỳ. Hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý phần lớn đến từ việc chuyển nhượng 169 căn tại dự án tái định cư Hòa Lợi cho BCE, với giá trị chuyển nhượng 752 tỷ đồng và diện tích 23.624 m2. Trong khi đó, mảng khu công nghiệp gần như chưa ghi nhận doanh thu trong quý đầu năm.
Nguồn đóng góp từ các công ty liên doanh, liên kết cũng thấp hơn cùng kỳ. Lãi từ nhóm này giảm 19%, trong đó lợi nhuận từ VSIP giảm 56%. Ở chiều ngược lại, lợi nhuận từ IJC và BW lần lượt tăng 129% và 107%, nhưng chưa đủ để đưa tổng lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết tăng trở lại.
Chi phí tài chính trong kỳ tăng 12% so với cùng kỳ. Theo MBS, mức tăng này đến từ quy mô nợ vay tăng 9% và lãi suất cao hơn. Trong khi đó, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 18%, chủ yếu nhờ chi phí quảng cáo đi xuống.
Ở chỉ tiêu biên lợi nhuận, BCM ghi nhận biên lợi nhuận gộp quý 1/2026 đạt 62%, tăng 24 điểm phần trăm so với cùng kỳ. MBS lý giải mức tăng này chủ yếu do nền so sánh thấp của quý 1/2025, thời điểm BCM chuyển nhượng một phần đất diện tích 60.128 m2 cho Công ty TNHH Phát triển Nhà ở VSIP Bình Dương với biên lợi nhuận gộp thấp.
Theo MBS, kết quả quý 1/2026 của BCM chịu ảnh hưởng lớn từ thời điểm ghi nhận doanh thu bất động sản, tiến độ chuyển nhượng quỹ đất và phần lợi nhuận được chia từ các công ty liên doanh, liên kết. Đây cũng là lý do kết quả kinh doanh từng quý của doanh nghiệp có thể biến động đáng kể theo tiến độ bàn giao và ghi nhận dự án.
Nâng dự phóng nhờ quỹ đất khu công nghiệp, dân cư và VSIP
Dù kết quả quý 1 giảm, MBS dự phóng cho năm 2026, BCM có thể đạt doanh thu 9.238 tỷ đồng, tăng 33% so với năm 2025; lợi nhuận ròng đạt 3.970 tỷ đồng, tăng 13%. Sang năm 2027, doanh thu được dự báo đạt 9.806 tỷ đồng, tăng 6%; lợi nhuận ròng đạt 4.188 tỷ đồng, tăng 5%.
Ở mảng khu công nghiệp tự phát triển, Bàu Bàng mở rộng và Cây Trường là hai dự án được MBS đưa vào giả định tăng trưởng cho giai đoạn 2026–2027. KCN Bàu Bàng mở rộng có tổng diện tích 1.000 ha, trong đó giai đoạn 2 quy mô 380 ha đã được khởi công từ tháng 5/2025 và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng. KCN Cây Trường có quy mô 700 ha, diện tích đất thương phẩm 490 ha và được MBS kỳ vọng bắt đầu đem lại dòng tiền từ năm 2026.
MBS dự phóng diện tích bàn giao của BCM trong mảng khu công nghiệp đạt khoảng 99 ha năm 2026 và 110 ha năm 2027, chủ yếu từ Bàu Bàng mở rộng và Cây Trường. Doanh thu mảng khu công nghiệp theo đó được dự báo đạt 3.685 tỷ đồng năm 2026 và 4.427 tỷ đồng năm 2027.
Khoản đầu tư tại VSIP tiếp tục giữ vai trò lớn trong cách MBS định giá BCM. Becamex IDC hiện nắm 49% cổ phần tại VSIP. Trong năm 2025 và đầu năm 2026, VSIP đã nhận giấy phép đầu tư cho 4 khu công nghiệp mới gồm VSIP Nam Định, VSIP Nghệ An III, VSIP Ninh Xuân và VSIP Huế, nâng tổng số khu công nghiệp đang quản lý tại Việt Nam lên 22 khu, với tổng diện tích hơn 12.900 ha. MBS dự phóng VSIP đóng góp 1.720 tỷ đồng lợi nhuận cho BCM trong năm 2026 và 1.598 tỷ đồng năm 2027.
Với bất động sản dân cư, MBS cho rằng khu vực Bình Dương cũ có thể được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối, phát triển công nghiệp và dòng tiền dịch chuyển từ vùng lõi TP.HCM sau sáp nhập. Các yếu tố được đưa vào giả định gồm mở rộng Quốc lộ 13, cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Vành đai 4 TP.HCM đoạn qua Bình Dương cũ, cùng định hướng phát triển đô thị khoa học công nghệ ở phía bắc TP.HCM.
Theo MBS, BCM hiện còn khoảng 436 ha đất thương mại tại Thủ Dầu Một, 280 ha tại Bến Cát, 446 ha tại Bàu Bàng và 2,5 ha tại Thuận An. Các quỹ đất này gắn với những dự án như Thành phố mới Bình Dương, Becamex City Center, khu tái định cư và dân cư Thới Hòa, Mỹ Phước, Bàu Bàng, Việt – Sing.
Trong mô hình định giá của MBS, nhóm bất động sản chưa triển khai của BCM được định giá 61.937 tỷ đồng, tính theo giá thị trường hoặc giá trị chuyển nhượng bất động sản gần đây của BCM và đã chiết khấu 70%. Phần định giá này cho thấy cách tiếp cận của MBS nghiêng nhiều về giá trị quỹ đất và khả năng khai thác tài sản trong trung hạn, thay vì chỉ phản ánh kết quả kinh doanh của một quý.
.png)
.png)
Trên cơ sở điều chỉnh định giá mảng bất động sản dân cư và VSIP, MBS duy trì khuyến nghị “Khả quan” đối với cổ phiếu BCM, đồng thời nâng giá mục tiêu lên 89.600 đồng/cổ phiếu. Mức giá mục tiêu này cao hơn 72% so với giá thị trường 52.100 đồng/cổ phiếu tại thời điểm báo cáo.
MBS đồng thời nêu một số rủi ro cần theo dõi, gồm khả năng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp giảm do bất định thương mại quốc tế, chi phí nguyên vật liệu tăng ảnh hưởng tới kế hoạch đầu tư của khách thuê, áp lực thanh khoản khi quy mô vay nợ tăng và nghĩa vụ trả nợ đến hạn lớn trong năm 2026 và 2028, cũng như chi phí giải phóng mặt bằng có thể tăng sau khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ năm 2025.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/quy-dat-chua-trien-khai-duoc-dinh-gia-gan-62-000-ty-dong-mbs-nang-gia-muc-tieu-bcm-cao-hon-72-thi-gia-1446456.html
