Môi giới ồ ạt chào bán, thu tiền ‘cọc’ giữ chỗ tại The Vista Van La khi dự án chưa xong hạ tầng, khiến người mua đối mặt nhiều rủi ro.
Hạ tầng ngổn ngang, đã thu tiền giữ chỗ
Dự án Khu nhà ở Văn La (tên thương mại The Vista Van La) được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (nay là Công ty Cổ phần SJ Group) làm chủ đầu tư từ năm 2006, giao đất năm 2008 và được UBND TP Hà Nội điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào tháng 11/2015.
Theo tiến độ ban đầu, dự án phải hoàn thành trong giai đoạn từ quý II/2008 đến quý IV/2013. Tuy nhiên, dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu” nhiều năm trước khi được UBND TP Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 5/2023. Đến tháng 11/2024, Sở Xây dựng Hà Nội mới cấp Giấy phép xây dựng số 47/GPXD để triển khai hạ tầng kỹ thuật.
Đáng chú ý, giấy phép này chỉ cho phép chủ đầu tư thực hiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật gồm san nền, đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc.
Dự án The Vesta Văn La đang trong quá trình thi công hạ tầng nhưng đã nhận tiền cọc giữ chỗ từ khách hàng. Ảnh: Quán Dũng.
Ghi nhận của phóng viên vào cuối tháng 6 và đầu tháng 7/2026 cho thấy bên trong dự án vẫn còn nhiều máy móc, công nhân đang thi công các hạng mục hạ tầng. Nhiều khu vực vẫn trong tình trạng san lấp, hoàn thiện nền đường và hệ thống kỹ thuật.
Trong khi hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện, bên ngoài công trường và trên các nền tảng mạng xã hội, hoạt động tư vấn, giới thiệu sản phẩm, nhận booking giữ chỗ lại diễn ra khá sôi động.
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, phóng viên được một nhân viên môi giới tên G giới thiệu đơn vị của mình là đại lý phân phối cấp 1 của chủ đầu tư. Theo người này, dự án chưa mở bán chính thức nhưng đã triển khai nhận đặt cọc thông qua hình thức “thỏa thuận ký quỹ”. Khách hàng chỉ cần nộp 100 triệu đồng để giữ chỗ căn hộ đã lựa chọn, khi dự án đủ điều kiện mở bán, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, nhằm tạo tâm lý khan hiếm và thúc giục khách hàng sớm xuống tiền, nhân viên môi giới cho biết toàn bộ căn hộ tại tòa V1 đã được khách hàng booking hết. Theo lời giới thiệu, những khách có nhu cầu hiện chỉ còn cơ hội giữ chỗ các căn hộ thuộc tòa V2.
Dự thảo chính sách dự án Vista Văn La của Ngân hàng VietABank và chính sách bán hàng của Công ty CP SJ Group. Ảnh: Quán Dũng
Không chỉ dừng lại ở việc nhận tiền giữ chỗ, môi giới còn cung cấp danh sách mã căn hộ, chính sách bán hàng và bảng tính tài chính khá chi tiết. Theo dữ liệu trên hệ thống nội bộ mà phóng viên được tiếp cận, tòa V2 có nhiều loại diện tích từ 61 m² đến hơn 104 m², với giá dự kiến dao động từ 80 đến trên 90 triệu đồng/m².
Các chính sách bán hàng cũng đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh. Khách thanh toán theo tiến độ được chiết khấu 3%; thanh toán sớm được chiết khấu 10%; khách vay ngân hàng được ân hạn gốc 5 năm, ân hạn lãi 2 năm cùng nhiều ưu đãi khác.
Đáng chú ý hơn, môi giới còn giới thiệu dự thảo chính sách tín dụng của VietABank dành cho khách mua căn hộ tại dự án. Theo đó, ngân hàng dự kiến cho vay tối đa 80% giá trị bất động sản; nếu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm, tỷ lệ tài trợ có thể lên tới 100% nhu cầu vốn với thời hạn vay tối đa 50 năm.
Ở bảng tính dòng tiền của căn hộ V2.1911 diện tích 64,45 m², tổng giá trị sau chiết khấu, gồm VAT và kinh phí bảo trì, hơn 5,6 tỷ đồng. Theo phương án được tư vấn, khách hàng chỉ cần chuẩn bị khoảng 15% vốn tự có, phần còn lại sẽ được ngân hàng giải ngân theo tiến độ.
Việc đồng thời triển khai nhận booking, xây dựng bảng giá, chính sách chiết khấu, phương án vay vốn và dòng tiền khiến nhiều khách hàng dễ có cảm giác dự án đã bước vào giai đoạn kinh doanh chính thức. Tuy nhiên, đối chiếu hồ sơ pháp lý hiện có với quy định của pháp luật, lộ trình đủ điều kiện mở bán của dự án vẫn là vấn đề cần được làm rõ.
Người mua cần cảnh giác
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Trường Sơn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng người mua cần đặc biệt cảnh giác với các hình thức thu tiền dưới tên gọi “booking”, “phiếu đăng ký nguyện vọng”, “đặt cọc thiện chí”, “thỏa thuận ký quỹ”… khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Theo luật sư, không ít khách hàng rơi vào “bẫy tâm lý” khi môi giới liên tục đưa ra những thông điệp như “quỹ căn sắp hết”, “giá sẽ tăng sau khi mở bán”, “đặt chỗ ngay để giữ suất đẹp”. Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc giữ chỗ thực chất không làm phát sinh quyền mua căn hộ, cũng không phải căn cứ pháp lý bảo đảm khách hàng sẽ được ký hợp đồng mua bán trong tương lai.
Trong trường hợp dự án chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý hoặc tiến độ tiếp tục kéo dài, việc đòi lại khoản tiền đã nộp có thể phát sinh tranh chấp. Đây là rủi ro không nhỏ mà người mua cần lường trước.
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và các điều kiện khác theo quy định. Riêng đối với nhà chung cư, công trình phải hoàn thành nghiệm thu phần móng trước khi được phép đưa vào kinh doanh.
Bên cạnh đó, Điều 8 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán. Đây là mốc pháp lý quan trọng nhằm kiểm soát hoạt động huy động vốn, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Luật sư Nguyễn Trường Sơn nhấn mạnh, việc thu tiền dưới bất kỳ tên gọi nào như đặt cọc giữ chỗ hay thỏa thuận ký quỹ trước thời điểm dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh đều tiềm ẩn nguy cơ đẩy rủi ro về phía khách hàng. Nếu quá trình hoàn thiện pháp lý bị kéo dài hoặc tiến độ thi công đình trệ, dòng tiền của người mua có thể bị “giam” trong thời gian dài, thậm chí phát sinh tranh chấp dân sự phức tạp.
Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và đảm bảo sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản, các cơ quan chức năng TP Hà Nội cần thanh tra, xử lý nghiêm các vi phạm tại Công ty Cổ phần SJ Group (nếu có), đồng thời nhà đầu tư hết sức thận trọng, chỉ nên tham gia đầu tư khi dự án đã hoàn tất các thủ tục pháp lý theo đúng quy định.
Nguồn: https://stockbiz.vn/tin-tuc/sjs-du-an-the-vista-van-la-chua-mo-ban-da-ram-ro-nhan-coc/40908218
