Bài toán vốn mới của VC9 tại dự án Chi Đông

Từ dự án kéo dài đến bài toán vốn mới

Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Xây dựng số 9 (mã VC9) vừa thông qua phương án phát hành riêng lẻ 180 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 1.800 tỷ đồng. Số tiền này được sử dụng để đầu tư dự án Khu đô thị mới Chi Đông trong giai đoạn 2026-2027.

Kế hoạch thu hút sự chú ý bởi Chi Đông, thuộc xã Quang Minh, TP. Hà Nội, là dự án bất động sản kéo dài nhiều năm của VC9. Dù được chấp thuận đầu tư từ năm 2004, dự án vẫn chưa hoàn thành theo kế hoạch ban đầu, trong đó giai đoạn II chưa được triển khai.

Theo hồ sơ dự án, Khu đô thị mới Chi Đông có tổng diện tích khoảng 68,87 ha, do liên danh VC9 và Công ty cổ phần Đầu tư C.E.O (CEO Group) thực hiện. Các hạng mục gồm hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, biệt thự, nhà liền kề và tiện ích công cộng.

Theo bản cáo bạch niêm yết cổ phiếu của CEO Group năm 2014, dự án có tổng mức đầu tư 1.082 tỷ đồng. Giai đoạn I, với quy mô khoảng 20,337 ha, tập trung xây dựng hạ tầng khung và được triển khai từ năm 2004 đến năm 2008. Giai đoạn II có diện tích khoảng 38,86 ha, gồm 554 lô đất biệt thự, liền kề; phần tham gia của CEO Group tương ứng 166 lô đất.

Tiến độ dự án bị kéo dài do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch và thay đổi địa giới hành chính. Sau khi huyện Mê Linh sáp nhập về Hà Nội năm 2008, một số hộ dân đề nghị áp dụng đơn giá bồi thường, hỗ trợ theo chính sách của Hà Nội thay vì mức giá được phê duyệt trước đó tại Vĩnh Phúc.

Đến năm 2019, diện tích giải phóng mặt bằng được ghi nhận khoảng 29,56 ha, tương đương 55% theo thông tin công bố thời điểm đó. Năm 2021, Hà Nội thành lập đoàn kiểm tra liên ngành, yêu cầu liên danh chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Theo thông tin UBND TP. Hà Nội cung cấp được báo chí phản ánh năm 2023, diện tích đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đạt 52,67 ha, còn 17,35 ha chưa được chi trả theo phương án đã phê duyệt.

Trong báo cáo kết quả hoạt động năm 2024 và kế hoạch năm 2025, VC9 cho biết chưa thể triển khai giai đoạn II do đang thực hiện thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Chủ đầu tư phải khớp nối hạ tầng kỹ thuật với các dự án lân cận, bổ sung chỉ tiêu hạ tầng xã hội và bảo đảm phù hợp với định hướng quy hoạch chung.

Đến năm 2026, dự án ghi nhận tiến triển mới về pháp lý. Ngày 20/1/2026, UBND xã Quang Minh ban hành Quyết định số 201/QĐ-UBND về điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Chi Đông. Đồ án được công bố công khai và bàn giao cho đại diện chủ đầu tư ngày 11/2/2026. Đây là cơ sở quan trọng để VC9 tiếp tục các thủ tục triển khai dự án sau nhiều năm đình trệ.

Bài toán 1.800 tỷ đồng và phép thử năng lực triển khai

Vấn đề không chỉ nằm ở việc huy động đủ vốn, mà còn ở khả năng sử dụng nguồn vốn hiệu quả để đưa dự án sang giai đoạn triển khai thực chất.

Bên cạnh tiến triển về quy hoạch, kế hoạch huy động vốn cũng là bước đi đáng chú ý của VC9.

Theo nghị quyết ngày 17/8/2026 của Hội đồng quản trị về chủ trương lựa chọn nhà đầu tư cho phương án phát hành riêng lẻ, danh sách dự kiến gồm ba nhà đầu tư trong nước: Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển ANZA, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Công nghiệp PT và Công ty cổ phần VII Land. Số cổ phiếu dự kiến phân bổ lần lượt là 71 triệu, 70 triệu và 39 triệu cổ phiếu.

Nếu phát hành thành công, 180 triệu cổ phiếu mới sẽ chiếm khoảng 91,37% tổng số 197 triệu cổ phiếu sau phát hành. Trong đó, ANZA dự kiến nắm 36,04%, Hạ tầng Công nghiệp PT nắm 35,53% và VII Land nắm 19,8%.

Dù vậy, phương án phát hành mới chỉ là bước đầu trong quá trình thu xếp nguồn lực cho Chi Đông. Khả năng đưa dự án trở lại triển khai thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục đầu tư đến tổ chức thi công…

Trước hết là bài toán giải phóng mặt bằng. Theo tờ trình phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ gửi cổ đông hồi tháng 3/2026, VC9 cho biết đã hoàn thành khoảng 64% công tác này tại dự án. Phần diện tích còn lại có thể làm phát sinh thêm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Cùng với đó, cơ chế xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 và các nghĩa vụ tài chính liên quan có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng vốn cần thiết để hoàn thiện dự án.

Thứ hai là thủ tục đầu tư. Sau hơn 20 năm kéo dài, dự án cần tiếp tục hoàn thiện các thủ tục liên quan đến tiến độ đầu tư, nghĩa vụ tài chính về đất đai và kết nối hạ tầng với các khu vực lân cận, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung của Thủ đô. Tiến triển trong điều chỉnh quy hoạch chi tiết là điều kiện thuận lợi, nhưng chưa đồng nghĩa các thủ tục cần thiết để triển khai toàn bộ dự án đã hoàn tất.

Thứ ba là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Theo báo cáo tài chính quý III/2026 của VC9, công bố ngày 22/10, chi phí sản xuất – kinh doanh dở dang dài hạn tại dự án Chi Đông vẫn ở mức 82,65 tỷ đồng. Ngoài ra, VC9 ghi nhận hơn 127,7 tỷ đồng chi phí phải trả dài hạn liên quan đến dự án, gồm 75,21 tỷ đồng trích trước chi phí đất thương phẩm và 52,52 tỷ đồng trích trước chi phí hạ tầng.

Bức tranh tài chính tổng thể cũng cho thấy, cuối quý III/2026, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp ở mức 627,34 tỷ đồng, chiếm 90,6% tổng nguồn vốn. Trong đó, nợ ngắn hạn là 499,35 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu tại ngày 30/9/2026 chỉ đạt 65,03 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức 9,64 lần.

Kết quả kinh doanh chưa tạo được nguồn lợi nhuận đáng kể để củng cố năng lực tài chính. Trong 9 tháng đầu năm 2026, VC9 đạt doanh thu 214,8 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 761 triệu đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Đáng lưu ý, báo cáo tài chính giữa niên độ đã được soát xét ghi nhận ý kiến của kiểm toán về yếu tố không chắc chắn trọng yếu liên quan đến khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp tại ngày 30/6/2026. Đánh giá này gắn với khả năng thu hồi các khoản phải thu, gia hạn các khoản vay, thanh toán công nợ nhà cung cấp và hiệu quả kinh doanh trong tương lai.

Thứ tư là khả năng thực hiện phương án phát hành. VC9 hiện có 17 triệu cổ phiếu đang lưu hành, tương ứng vốn hóa khoảng 73,1 tỷ đồng, tính theo giá 4.300 đồng/cổ phiếu ngày 23/10/2026. Lượng cổ phiếu dự kiến phát hành mới gấp khoảng 10,6 lần số cổ phiếu đang lưu hành. Giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu gấp 2,33 lần thị giá 4.300 đồng/cổ phiếu ngày 23/10/2026. Số tiền dự kiến huy động tương đương 24,6 lần vốn hóa hiện tại.

Bên cạnh đó, cổ phiếu VC9 vẫn nằm trong diện cảnh báo trên sàn HNX do có lỗ lũy kế. Tình trạng này là một yếu tố cần tính đến khi đánh giá khả năng tiếp cận nguồn vốn và triển vọng tài chính của doanh nghiệp.

Khoản vốn 1.800 tỷ đồng, nếu huy động thành công, có thể tạo dư địa để VC9 xử lý các tồn đọng và thúc đẩy Chi Đông triển khai trở lại. Tuy nhiên, từ phương án huy động vốn đến tiến độ thực tế vẫn phụ thuộc vào khả năng hoàn tất thủ tục, giải phóng mặt bằng và kiểm soát chi phí đầu tư.