Sau giai đoạn đạt đỉnh, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land; HoSE: CRE) đã trải qua chu kỳ suy giảm sâu trước khi dần ghi nhận những tín hiệu phục hồi trong hai năm gần đây. Dù vậy, bức tranh tài chính của doanh nghiệp vẫn cho thấy nhiều điểm cần lưu ý khi cấu trúc tài sản tiếp tục phụ thuộc lớn vào công nợ và hàng tồn kho.
Ghi nhận tín hiệu phục hồi sau giai đoạn lao dốc
Năm 2021 đánh dấu giai đoạn thăng hoa của Cen Land với doanh thu gần 5.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 450 tỷ đồng. Tuy nhiên, đà tăng trưởng không kéo dài khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ trầm lắng.
Chỉ sau 2 năm, lợi nhuận của doanh nghiệp gần như “bốc hơi”, xuống còn khoảng 2 tỷ đồng vào năm 2023. Sang năm 2024, kết quả kinh doanh có phần cải thiện với lợi nhuận sau thuế đạt gần 42 tỷ đồng, trước khi ghi nhận mức phục hồi rõ nét hơn trong năm 2025.
Theo đó, năm 2025, CRE đạt tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ khoảng 1.323,5 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu, hoạt động môi giới bất động sản tiếp tục đóng vai trò trụ cột khi mang về 1.040 tỷ đồng, tăng 16,3% so với cùng kỳ và chiếm gần 79% tổng doanh thu. Các mảng còn lại đóng góp khiêm tốn hơn, với doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt 178 tỷ đồng, còn hoạt động cho thuê văn phòng và dịch vụ khác đạt 104 tỷ đồng.
Dù quy mô doanh thu chưa phục hồi về mức cao, hiệu quả hoạt động đã được cải thiện đáng kể. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2025 đạt 98,3 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm trước. Lợi nhuận trước thuế đạt 101,4 tỷ đồng, tăng hơn 77%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 75,1 tỷ đồng, tăng gần 80%. Phần lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 73,3 tỷ đồng, tương ứng mức tăng khoảng 79%.
Tính đến ngày 31/12/2025, tổng tài sản của Cen Land đạt khoảng 7.544 tỷ đồng, tăng thêm 364 tỷ đồng so với đầu năm. Trong cơ cấu, các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 5.797 tỷ đồng, tương đương khoảng 76,8% tổng tài sản, phản ánh mức độ tập trung rất lớn vào các khoản công nợ. Trong khi đó, hàng tồn kho ghi nhận 690,7 tỷ đồng, chiếm khoảng 9,2%.
Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng nhanh của hàng tồn kho. Tại cuối năm 2025, tồn kho của Cen Land đạt 690,7 tỷ đồng, gần gấp đôi so với đầu năm. Động lực chính đến từ hàng hóa bất động sản, đặc biệt là các tài sản hình thành trong tương lai khi khoản mục này tăng mạnh lên 374,7 tỷ đồng, tương ứng mức tăng hơn 260%. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang đẩy mạnh tích lũy quỹ hàng tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.
Các dự án đóng góp lớn vào tồn kho gồm Đại Lải Paradise, Bình Minh Garden, Hoa Tiên Paradise và Eco Central Park. Ngoài ra, sự xuất hiện của các khoản mục mới như An Zen Residences hay Casamia Calm Hội An cũng góp phần làm gia tăng quy mô tồn kho. Bước sang quý I/2026, tồn kho tiếp tục tăng lên 731,78 tỷ đồng.
Xét theo từng dự án trọng điểm, diễn biến tài chính cũng có sự phân hóa rõ rệt. Tại Đại Lải Paradise, tổng công nợ phải thu và đặt cọc đạt khoảng 818 tỷ đồng, gần như không biến động so với đầu năm. Đáng chú ý, một phần giá trị hàng hóa của dự án này đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng, cho thấy doanh nghiệp vẫn duy trì mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính nhất định.
Ngược lại, tại Hoa Tiên Paradise, tổng công nợ phải thu và đặt cọc giảm đáng kể, từ 934,87 tỷ đồng xuống còn 754,23 tỷ đồng, tương ứng mức giảm hơn 19%. Nhiều khoản phải thu và đặt cọc tại dự án này đã được thu hẹp, phản ánh sự điều chỉnh trong cấu trúc thanh toán và thu hồi vốn.
Kết quả kinh doanh khởi sắc, vẫn phụ thuộc lớn vào công nợ
Bước sang năm 2026, CRE tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét trong hoạt động kinh doanh sau giai đoạn suy giảm trước đó. Trong quý I, doanh thu thuần đạt gần 452 tỷ đồng, tăng 194% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng đến từ cả 3 mảng kinh doanh chủ lực, trong đó doanh thu môi giới bất động sản đạt 168,7 tỷ đồng, tăng 52%, còn mảng đầu tư bất động sản ghi nhận mức tăng đột biến khi doanh thu gấp 16,5 lần, lên 248 tỷ đồng.
Các hoạt động dịch vụ như marketing, cho thuê văn phòng và dịch vụ liên quan cũng tăng trưởng 65%, đạt 21,2 tỷ đồng. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 16,3 tỷ đồng, tăng 422% so với cùng kỳ, cho thấy hiệu quả kinh doanh đang dần được cải thiện.
Tuy nhiên, đà phục hồi về lợi nhuận chưa phản ánh đầy đủ chất lượng tài chính khi cơ cấu tài sản của doanh nghiệp vẫn tiềm ẩn nhiều áp lực.
Nếu thời điểm cuối năm 2025, tổng tài sản của Cen Land đạt khoảng 7.544 tỷ đồng, trong đó các khoản phải thu ngắn hạn chiếm tới 5.797 tỷ đồng, gần 77% tổng tài sản. Sang quý I/2026, quy mô này hầu như không thay đổi khi phải thu vẫn ở mức hơn 5.702 tỷ đồng, chiếm khoảng 75,6% tổng tài sản.
Việc phần lớn tài sản nằm ở các khoản công nợ cho thấy dòng tiền của doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào khả năng thu hồi vốn. Điều này kéo theo hệ quả là lượng tiền và tương đương tiền duy trì ở mức khá thấp, chỉ khoảng 75,7 tỷ đồng tại thời điểm 31/03/2026. Trong bối cảnh nợ phải thu chiếm tỷ trọng áp đảo, quy mô tiền mặt khiêm tốn này có thể gây áp lực lên khả năng xoay sở dòng tiền tức thời và dư địa thanh khoản của doanh nghiệp.
Một diễn biến đáng chú ý khác liên quan đến nhân sự cấp cao là việc ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng) – Thành viên HĐQT Cen Land đã nộp đơn từ nhiệm. Theo công bố ngày 29/4, ông Hưng đã gửi đơn từ ngày 27/4 với lý do “tập trung vào công việc cá nhân và có định hướng mới cho bản thân”. Đề xuất này sẽ được trình Đại hội đồng cổ đông thường niên của doanh nghiệp, dự kiến tổ chức vào ngày 22/5, xem xét thông qua.
Ông Phạm Thanh Hưng được bầu vào HĐQT CEN Land từ năm 2023, nhiệm kỳ 2023–2028. Đại diện doanh nghiệp cho biết việc từ nhiệm là một phần trong kế hoạch điều chuyển nhân sự cấp cao theo định hướng mới, không ảnh hưởng đến vai trò của ông tại hệ sinh thái Cen Group. Theo đó, ông Hưng vẫn tiếp tục là thành viên HĐQT Cen Group, đồng thời đảm nhiệm vai trò mới tập trung vào phát triển thị trường quốc tế và giữ vị trí cố vấn chiến lược.
Nhìn tổng thể, dù kết quả kinh doanh đã có dấu hiệu khởi sắc, Cen Land vẫn đối mặt với không ít thách thức. Cấu trúc tài sản với tỷ trọng công nợ cao, tồn kho gia tăng và thanh khoản hạn chế tiếp tục là những điểm nghẽn lớn. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, khả năng thu hồi các khoản phải thu và chuyển hóa tồn kho thành dòng tiền thực sẽ là yếu tố then chốt quyết định mức độ bền vững của quá trình phục hồi.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/cen-land-cre-phuc-hoi-tro-lai-tai-san-van-ket-trong-cong-no-1444867.html
