Nợ vay doanh nghiệp bất động sản vượt 500,000 tỷ giữa áp lực lãi suất nóng lên từng ngày

Nợ vay doanh nghiệp bất động sản vượt 500,000 tỷ giữa áp lực lãi suất nóng lên từng ngày

Dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản cuối tháng 6/2026 tăng 25% so với đầu năm, lên cao kỷ lục hơn 508 ngàn tỷ đồng. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, chi phí lãi vay cũng tăng 30%, vượt 12,500 tỷ đồng.

Theo dữ liệu VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 106 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) tại ngày 30/06 tiếp tục tăng cao kỷ lục lên gần 508.3 ngàn tỷ đồng, tăng 25% so đầu năm. Trong đó, phân nửa doanh nghiệp có nợ vay tăng, 32 giảm, 7 không đổi và 14 cái tên tiếp tục giữ nợ vay bằng 0.

Nguồn: VietstockFinance

Nợ vay tăng cao trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được dự báo khó giảm trong ngắn hạn. Điều này khiến đòn bẩy tài chính trở thành một trong những áp lực đáng chú ý đối với nhóm bất động sản nửa cuối năm.

Nợ vay NTL tăng đột biến

Ở nhóm có tốc độ tăng mạnh, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL) nổi bật nhất khi dư nợ vay cuối quý 2 vượt 165 tỷ đồng, gấp 11.5 lần đầu năm. Toàn bộ là khoản vay ngân hàng dài hạn nhằm thi công dự án nhà ở xã hội tại phường Cao Xanh và Hà Lầm (Quảng Ninh), lãi suất từ đầu tháng 7 là 7%/năm.

Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) ghi nhận dư nợ tăng mạnh 3.5 lần, lên hơn 1,500 tỷ đồng. Phần lớn khoản vay nằm ở các khoản vay dài hạn tại ngân hàng, nhưng doanh nghiệp không công bố chi tiết mục đích vay.

Tại Tập đoàn CNT (UPCoM: CNT), dư nợ vay gấp 2.3 lần đầu năm, lên hơn 35 tỷ đồng, do phát sinh khoản vay hơn 21 tỷ đồng tại ngân hàng để thực hiện dự án khu chung cư thương mại dọc đường Huỳnh Tấn Phát, phường Đống Đa, Quy Nhơn.

Trong khi đó, Tập đoàn Bất động sản CRV (HOSE: CRV) vừa đưa nợ vay về 0 vào cuối quý 1, doanh nghiệp đã phát sinh khoản vay 30 tỷ đồng. Khoản này CRV vay từ công ty mẹ Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH), lãi suất 10%/năm, nhằm bổ sung vốn lưu động.

Nguồn: VietstockFinance

VHM chiếm hơn 40% nợ vay toàn ngành

Xét về giá trị, 6 doanh nghiệp có dư nợ vay trên 10 ngàn tỷ đồng. Dẫn đầu vẫn là Vinhomes (HOSE: VHM) hơn 215.4 ngàn tỷ, tăng 47%.

Novaland (HOSE: NVL) đứng thứ hai gần 73 ngàn tỷ đồng, tăng 8%, chiếm 28% nguồn vốn. Với các khoản vay ngân hàng hơn 31.3 ngàn tỷ, 12.6 ngàn tỷ vay bên thứ ba và dư nợ trái phiếu hơn 23.7 ngàn tỷ đồng.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (HOSE: KBC) tiếp tục gia tăng đòn bẩy, đưa dư nợ lên hơn 32,700 tỷ đồng, tương đương tới 44% tài sản. KBC đã liên tục tăng nợ vay từ đầu năm 2025, phần lớn nhằm bổ sung vốn cho dự án Tràng Cát và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án khác.

Becamex Group (HOSE: BCM) có vay nợ tài chính hơn 26.3 ngàn tỷ đồng, tương đương khoảng 1 tỷ USD, tăng 10% và chiếm 42% nguồn vốn. Riêng dư nợ trái phiếu hơn 13.9 ngàn tỷ đồng.

Nguồn: VietstockFinance

NTC đưa nợ vay về 0

Không phải toàn ngành đều chạy theo xu hướng tăng đòn bẩy. Một số doanh nghiệp đang chủ động thu hẹp nợ vay, thậm chí đưa dư nợ về 0.

CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) là trường hợp đáng chú ý khi xóa toàn bộ dư nợ vào cuối quý 2, từ mức 92 tỷ đồng đầu năm, đây là khoản vay được sử dụng để thanh toán các chi phí liên quan đến đầu tư thực hiện dự án.

Trong khi đó, nợ vay của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (UPCoM: VHD) giảm 98% còn gần 21 tỷ đồng, do VHD không còn vay ngắn hạn gần 407 tỷ đồng tại CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Phú Hải và cũng đã trả gần 400 tỷ đồng các khoản vay cá nhân.

DIC Group (HOSE: DIG) cũng cắt giảm hơn 915 tỷ đồng nợ vay so đầu năm, đưa dư nợ xuống hơn 1.3 ngàn tỷ đồng. Công ty đã tất toán 800 tỷ đồng trái phiếu, đưa dư nợ về 0 đồng.

Nguồn: VietstockFinance

Dù vậy, mức độ phụ thuộc vào nợ vay vẫn rất cao tại một số doanh nghiệp. CTCP ANI (UPCoM: ANI), Bất động sản Hudland (HNX: HLD) và Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) đều có nợ vay chiếm hơn một nửa tổng tài sản, lần lượt ở mức 73%, 60% và 59%.

Nguồn: VietstockFinance

Lãi vay tăng nhanh hơn nợ

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao, chi phí vay vốn gia tăng đang tạo thêm áp lực lên sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí, ổn định mặt bằng và giảm lãi suất cho vay, đồng thời có biện pháp xử lý theo thẩm quyền với đơn vị không chấp hành chỉ đạo.

Trong nửa đầu năm, chi phí lãi vay của 106 doanh nghiệp bất động sản tăng 30% lên hơn 12.5 ngàn tỷ đồng, cao hơn mức tăng 25% của dư nợ.

Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) có mức tăng mạnh nhất khi chi phí lãi vay lên hơn 1,400 tỷ đồng, gấp gần 64 lần cùng kỳ. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy KSF thực tế đã trả gần 1,490 tỷ đồng chi phí đi vay trong 6 tháng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ hơn 82 tỷ đồng.

Bất động sản Hudland (HNX: HLD) đứng thứ 2 hơn 29 tỷ đồng lãi vay trên sổ sách, gấp 39 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, dòng tiền thực tế cho thấy doanh nghiệp đã chi gần 68 tỷ đồng để trả lãi vay.

Tập đoàn Khải Hoàn Land (HOSE: KHG) cũng nằm trong nhóm có chi phí lãi vay tăng mạnh, đạt 203 tỷ đồng, tăng 220%. Số tiền thực tế doanh nghiệp đã chi trả cho lãi vay hơn 184 tỷ đồng, cao hơn nhiều mức gần 32 tỷ đồng cùng kỳ.

Nếu xét về giá trị tuyệt đối, VHM tiếp tục đứng đầu với hơn 6,500 tỷ đồng lãi vay trong nửa đầu năm, tăng 7% và chiếm tới 52% tổng lãi vay của toàn nhóm.

Trong khi BCM hơn 881 tỷ đồng, tăng 33%; dòng tiền thực tế còn đáng chú ý hơn khi doanh nghiệp đã trả gần 1,200 tỷ đồng lãi vay, khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của BCM âm gần 1,800 tỷ đồng, trái ngược mức dương gần 420 tỷ đồng cùng kỳ.

Nguồn: VietstockFinance

Lãi suất khó giảm trong ngắn hạn

Theo số liệu từ NHNN, đến ngày 26/06, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt gần 20 triệu tỷ đồng, tăng 7.4% so cuối năm 2025 và tăng hơn 18% so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2026, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, định hướng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng. Trong khi đó, kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

Đáng chú ý, NHNN không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời loại 18 dự án có nhu cầu vốn lớn hơn 752 ngàn tỷ đồng khỏi room tín dụng ngân hàng.

Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN), cho biết, việc loại trừ dư nợ khỏi room tín dụng áp dụng cho 18 dự án của 3 tập đoàn Vingroup, Sun Group, Masterise và một số lĩnh vực liên quan đến phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất và nhà ở cho người dân. Đây là các dự án trọng điểm quốc gia, có tính lan tỏa vùng rộng, tác động đến nền kinh tế và là động lực tạo thêm tổng cầu và cải thiện tổng cung cho tăng trưởng GDP.

Do đó, NHNN quyết định không tính dư nợ room tín dụng để đảm bảo doanh nghiệp an tâm đầu tư vào các dự án trọng điểm quốc gia.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo lãi suất khó giảm trong ngắn hạn, do chịu tác động từ tăng trưởng tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng. Mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao hơn trước đây và có thể kéo dài đến hết quý 2/2027.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực dự báo lãi suất sẽ duy trì ổn định, có thể giảm nhẹ ở một số lĩnh vực ưu tiên nhưng khó quay lại mức rất thấp như trước, do đó doanh nghiệp cần xây dựng cơ cấu vốn linh hoạt.

Thanh Tú

FILI

– 12:00 25/08/2026