Nhiều điểm sửa đổi hướng tới rút ngắn thủ tục đất đai
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 1 Luật Đất đai sửa đổi 2026. Theo báo cáo cập nhật của ACBS, dự thảo lần này dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp quý IV/2026, luật có thể có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Nội dung sửa đổi tập trung vào các nhóm vấn đề về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quản lý nhà nước về đất đai, trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương mới đang được triển khai.
Một trong những thay đổi đáng chú ý là việc điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh và huyện xuống còn 2 cấp là tỉnh và phường/xã. Theo ACBS, thay đổi này hướng tới việc đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh và cấp phường/xã, qua đó tinh gọn bộ máy và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai. Với lĩnh vực bất động sản, đây là nội dung đáng chú ý bởi thủ tục quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thường có tác động trực tiếp đến tiến độ chuẩn bị pháp lý dự án.
Dự thảo cũng bổ sung 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, gồm thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất; tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT; và làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý. Trong đó, trường hợp dự án đã đạt tỷ lệ thỏa thuận cao nhưng vẫn còn phần diện tích chưa hoàn tất được xem là điểm có thể tác động đến nhiều dự án bất động sản, bởi đây lâu nay là một trong những vướng mắc khiến quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài.
Không chỉ mở rộng một số trường hợp thu hồi đất, dự thảo còn đề xuất rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất. Với đất nông nghiệp, thời gian thông báo giảm từ 90 ngày xuống 60 ngày; với đất phi nông nghiệp, giảm từ 180 ngày xuống 120 ngày. Thời gian thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng được rút từ 30 ngày xuống còn 20 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt phương án. Những điều chỉnh này cho thấy định hướng chung là giảm thời gian chờ đợi trong quy trình thu hồi đất, qua đó hỗ trợ tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.
Ở một góc độ khác, dự thảo bổ sung quy định về quyền của người nhận chuyển nhượng đất bị thu hồi. Theo đó, người nhận chuyển nhượng được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất trước đó. Quy định này có thể giúp xử lý rõ hơn quyền lợi của các bên trong quá trình chuyển nhượng, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ chính sách bồi thường tại các khu vực chuẩn bị triển khai dự án.
Một nội dung khác liên quan trực tiếp đến người dân là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo dự thảo, nhóm đất không có giấy chứng nhận nhưng được giao từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2024 có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận, thay vì mốc sử dụng ổn định đến ngày 1/7/2014 như quy định trước đó. Theo ACBS, nội dung này nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân mua nhà bằng giấy viết tay trong giai đoạn sau ngày 1/7/2014 đến ngày 1/7/2024.
Doanh nghiệp có thể hưởng lợi không đồng đều
Theo ACBS, dự thảo lần 1 của Luật Đất đai sửa đổi 2026 chủ yếu tổng hợp và đồng bộ các sửa đổi, bổ sung đã được nêu trong các nghị định, nghị quyết về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo được đánh giá có thể giúp đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng và tiến độ triển khai dự án, đồng thời minh bạch hóa chi phí bồi thường và thúc đẩy các dự án đầu tư công theo hình thức BT, qua đó góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Trong những năm gần đây, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng đáng kể từ các vướng mắc pháp lý, thủ tục đất đai và quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vì vậy, các thay đổi theo hướng rút ngắn quy trình và làm rõ cơ chế thực hiện có thể tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những dự án đã có pháp lý tương đối đầy đủ nhưng còn mắc ở khâu thu hồi đất hoặc hoàn tất bồi thường.
Tuy nhiên, tác động của dự thảo không chỉ theo một chiều thuận lợi. Một nội dung quan trọng là việc quy định rõ hơn về hệ số điều chỉnh giá đất. Theo báo cáo của ACBS, UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1/1 hằng năm và có thể điều chỉnh, bổ sung trong năm khi cần thiết. Cơ chế này được kỳ vọng giúp giá đất bồi thường sát hơn với thị trường, qua đó đảm bảo quyền lợi của người dân. Ở chiều ngược lại, đây cũng là yếu tố có thể làm tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản.
Đây là điểm cần được nhìn nhận thận trọng. Khi chi phí đất tăng, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng chưa hoàn tất đền bù có thể phải đối mặt với áp lực tài chính cao hơn. Trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều, khả năng hấp thụ sản phẩm còn phụ thuộc vào vị trí dự án, giá bán và sức mua thực tế, việc chi phí đầu vào tăng có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của một số chủ đầu tư.
Ngược lại, với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, quỹ đất rõ ràng, khả năng triển khai dự án và tiếp cận vốn ổn định, những thay đổi trong dự thảo có thể trở thành lợi thế. Theo ACBS, nhóm doanh nghiệp bất động sản có tình hình tài chính tốt, tham gia dự án BT hoặc có dự án chưa hoàn tất đền bù dự kiến được hưởng lợi, gồm VHM, KDH và VPI. Trong khi đó, các doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu, năng lực triển khai hạn chế có thể chịu ảnh hưởng bất lợi hơn khi chi phí đất tăng lên.
Đáng chú ý, dự thảo cũng bổ sung cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư khi bị chậm giao đất để thanh toán hợp đồng BT. Theo đó, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành. Nếu được thông qua, quy định này có thể cải thiện quyền lợi của nhà đầu tư tham gia dự án BT, đồng thời tạo thêm cơ sở pháp lý để thúc đẩy các dự án hạ tầng gắn với quỹ đất thanh toán.
Ngoài ra, dự thảo cũng quy định về tiền thuê đất hằng năm khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo đó, nhà đầu tư có thể phải nộp từ 30% đến 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Nội dung này góp phần minh bạch hóa chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng cũng cho thấy yêu cầu kiểm soát chi phí đất sẽ ngày càng quan trọng hơn đối với các doanh nghiệp phát triển dự án.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/vhm-kdh-vpi-co-the-dung-truoc-loi-the-moi-tu-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-1446553.html
