Nguồn cung phục hồi, sức mua còn phân hóa
Dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM bắt đầu ghi nhận sự cải thiện rõ hơn về nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng. Tại Hà Nội, số căn hộ mở bán mới tăng 104,3% so với cùng kỳ, đạt hơn 8.000 căn. Tại TP.HCM, nguồn cung mới tăng 369,1%, đạt hơn 1.600 căn.
Tuy nhiên, sức mua chưa phục hồi đồng đều. Tỷ lệ hấp thụ tại hai thị trường trọng điểm này hạ nhiệt, lần lượt ở mức 67% tại Hà Nội và 75% tại TP.HCM. Diễn biến này cho thấy thị trường đã có thêm nguồn hàng, nhưng quyết định xuống tiền của người mua nhà vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ chi phí vốn, pháp lý dự án, mặt bằng giá và kỳ vọng về triển vọng thị trường.
Lãi suất vay mua nhà thả nổi trong quý I/2026 được ghi nhận ở mức 12-15%/năm, tạo áp lực đáng kể lên khả năng chi trả của người mua nhà, nhất là nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về pháp lý dự án, tiến độ bàn giao, uy tín chủ đầu tư cũng như khả năng sử dụng thực tế của sản phẩm.
Dù tỷ lệ hấp thụ giảm, lượng căn hộ bán được vẫn tăng so với cùng kỳ tại cả hai thị trường lớn. Hà Nội ghi nhận hơn 5.300 căn bán được, tăng gần 36%; TP.HCM đạt hơn 1.200 căn, tăng hơn 145%. Diễn biến này cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng có sự phân hóa rõ hơn theo vị trí, mức giá, pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.
Các dự án mới tại khu vực lõi Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, các khu vực vùng ven hoặc đô thị vệ tinh, nơi có mặt bằng giá mềm hơn và được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối, đang dần trở thành nguồn cung bổ sung cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Doanh nghiệp môi giới xoay trục theo sản phẩm có thanh khoản
Với đặc thù phụ thuộc trực tiếp vào giao dịch thị trường, nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản thường chịu tác động nhanh khi thanh khoản giảm. Khi người mua thận trọng hơn, hoạt động phân phối dự án không chỉ phụ thuộc vào quy mô đội ngũ bán hàng, mà còn gắn chặt với chất lượng nguồn hàng, pháp lý dự án và khả năng tiếp cận đúng nhóm khách hàng có nhu cầu thực.
Trong giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp môi giới có xu hướng tập trung vào phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các dự án của chủ đầu tư có thương hiệu và pháp lý rõ ràng. Đây là nhóm sản phẩm vẫn duy trì được sự quan tâm nhất định nhờ nhu cầu ở thực, đồng thời có khả năng giao dịch tốt hơn so với các phân khúc mang tính đầu cơ cao.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp cũng lựa chọn tiếp cận có chọn lọc với phân khúc nhà thấp tầng vùng ven, nhất là tại những khu vực có hạ tầng giao thông đang được đầu tư. Cách đi này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phân phối: thay vì mở rộng dàn trải, doanh nghiệp môi giới cần bám sát hơn vào các dự án có khả năng hấp thụ thực tế.
Trong nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản niêm yết, Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) được biết đến với mạng lưới môi giới rộng trên toàn quốc và nguồn sản phẩm từ hệ sinh thái Đất Xanh. Trong khi đó, Bất động sản Thế Kỷ (CRE) có lợi thế tại thị trường miền Bắc, đồng thời gắn với hoạt động phân phối dự án của các chủ đầu tư lớn và một số dự án đầu tư thứ cấp.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi đồng đều, lợi thế của doanh nghiệp môi giới không chỉ nằm ở quy mô, mà còn ở khả năng chọn đúng sản phẩm, đúng thị trường và đúng tệp khách hàng. Những dự án có pháp lý rõ, chủ đầu tư uy tín, mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ có vai trò quan trọng hơn trong việc duy trì dòng giao dịch.
Hạ tầng vùng ven mở thêm dư địa cho nguồn cung
Một biến số dài hạn đối với thị trường bất động sản là sự phát triển của hạ tầng kết nối giữa đô thị lõi và các khu vực vệ tinh. Tại Hà Nội và TP.HCM, quá trình mở rộng không gian đô thị, phát triển vành đai, cao tốc, tuyến kết nối liên vùng đang tạo thêm dư địa cho nguồn cung nhà ở tại các khu vực vùng ven.
Sự dịch chuyển này có thể hỗ trợ các doanh nghiệp môi giới trong trung và dài hạn, khi thị trường hình thành thêm những khu vực có mức giá phù hợp hơn so với trung tâm. Với người mua nhà, các đô thị vệ tinh có hạ tầng cải thiện, tiện ích dần hoàn chỉnh và thời gian di chuyển hợp lý sẽ trở thành lựa chọn đáng cân nhắc.
Dù vậy, hạ tầng chỉ là một phần của câu chuyện. Để thanh khoản phục hồi bền vững, thị trường vẫn cần sự đồng thuận của nhiều yếu tố: mặt bằng lãi suất phù hợp hơn, nguồn cung có pháp lý rõ ràng, giá bán tiệm cận khả năng chi trả và niềm tin của người mua được củng cố.
Với nhóm môi giới bất động sản, giai đoạn hiện nay cũng đặt ra yêu cầu sàng lọc rõ hơn về chiến lược sản phẩm. Doanh nghiệp có nguồn hàng tốt, mạng lưới bán hàng hiệu quả và khả năng thích ứng với nhu cầu ở thực sẽ có nhiều dư địa hơn khi giao dịch thị trường cải thiện. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc nhiều vào sản phẩm đầu cơ hoặc thị trường có thanh khoản yếu có thể tiếp tục chịu áp lực.
Trong ngắn hạn, nguồn cung căn hộ đã quay lại nhưng sức mua vẫn cần thêm thời gian để cải thiện. Điều này đặt nhóm doanh nghiệp môi giới vào thế vừa phải duy trì năng lực bán hàng, vừa điều chỉnh chiến lược sản phẩm theo hướng thực chất hơn. Khi thị trường bước qua giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng giá, khả năng kết nối đúng nhu cầu ở thực có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng đối với vị thế của các doanh nghiệp môi giới bất động sản.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/doanh-nghiep-moi-gioi-bat-dong-san-xoay-truc-chien-luoc-1451689.html
